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Il Comune deve motivare l’ordine di demolizione di un manufatto realizzato in assenza di un titolo autorizzativo?

Il T.A.R. Marche, con la sentenza n. 484, depositata in data 12 luglio 2019, ha affermato che l’ordinanza di demolizione di un manufatto realizzato in assenza del permesso di costruire deve essere motivata, anche sinteticamente, purché siano indicate specificatamente le ragioni che hanno indotto l’amministrazione comunale a qualificare la realizzazione dell’intervento edilizio come nuova costruzione.

Il fatto

La ricorrente, in qualità di committente ed esecutrice dei lavori, impugnava l’ordinanza di demolizione di opere (nella fattispecie copertura di spazio esterno con materiale plastico e legno e copertura di terrazzo) realizzate in assenza di titolo edilizio con conseguente aumento di volumetria dell’edificio esistente. Il Comune si costituiva in giudizio chiedendo il rigetto del ricorso. Successivamente il T.A.R. sospendeva il provvedimento impugnato, accogliendo l’istanza cautelare proposta dalla ricorrente.

La pronuncia

Il T.A.R. Marche, riprendendo un precedente giurisprudenziale del Consiglio di Stato del 2018, ha statuito che l’Amministrazione ha l’onere di motivare in modo esaustivo le ragioni che inducono a qualificare l’opera realizzata come nuova costruzione, a fronte di manufatti che in relazione alle dimensioni, alla natura pertinenziale e al materiale realizzato potrebbero essere ricondotti nell’alveo di interventi realizzati senza permesso di costruire. Lo svolgimento di un’attenta istruttoria risponde all’esigenza di individuare le parti che hanno una certa rilevanza edilizia in modo tale che l’ordine di demolizione non riguardi l’intera struttura, con conseguente possibile acquisizione da parte dell’amministrazione dell’area interessata qualora il privato non ottemperi.
Nel caso di specie le opere realizzate sono costituite da strutture facilmente amovibili e da altre più stabili e pertanto è necessaria un’adeguata motivazione sulle ragioni per cui le suddette opere comportino un aumento di volume e di superficie utile dell’edificio esistente, tali da necessitare il rilascio di un permesso di costruire.

Sentenza TAR Marche n. 484_2019

Dott. Marcello Orlandino

Laureato in giurisprudenza presso l’Università degli Studi di Verona, è iscritto all’Ordine degli Avvocati di Verona, nel Registro dei Praticanti abilitati al patrocinio. Si occupa prevalentemente di diritto amministrativo e diritto civile.

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Mediazione immobiliare: il mandato deve essere sottoscritto da tutti i comproprietari

L’incarico di mediazione per vendita immobiliare, che in intestazione reca i nominativi dei comproprietari, ma che risulta poi sottoscritto solo da uno di essi anche per conto degli altri, senza alcuna procura allegata, né alcun altro atto di conferimento di poteri rappresentativi, è documento che non vincola direttamente tutti i comproprietari, in quanto non può ritenersi espressivo della loro volontà di procedere alla vendita dell’immobile.

Esso vincola unicamente il sottoscrittore, che da solo si è obbligato ad accettare e a far accettare agli eventuali altri aventi diritto sull’immobile la proposta d’acquisto che riporti le condizioni previste dall’incarico.

Il fatto

Un’agenzia immobiliare ha citato in giudizio un comproprietario di un immobile, per sentirlo condannare al pagamento di una somma a titolo di risarcimento dei danni per non aver accettato una proposta d’acquisto rispettosa delle condizioni previste dall’incarico.

Ha dedotto, in particolare, che nella scrittura di conferimento di incarico fosse previsto l’obbligo del venditore (solo uno dei comproprietari) di accettare e far accettare, agli eventuali altri aventi diritto sull’immobile, la proposta d’acquisto che rispecchiasse le condizioni di vendita.

Il comproprietario convenuto si è costituito in giudizio, dichiarando di non avere mai conferito l’incarico di mediazione alla società attrice e, anzi, di non aver mai avuto l’intenzione di vendere la propria quota di immobile.

La pronuncia

Il Tribunale di Rieti, con sentenza n. 200, pubblicata il 6 marzo 2019, ha respinto la domanda in quanto non è stato provato il titolo posto a fondamento della richiesta di risarcimento.

Esso, infatti, è costituito dall’incarico di mediazione, il quale non è stato, tuttavia, sottoscritto dal convenuto.

Questo documento, dunque, non può vincolare il comproprietario non firmatario, ma deve essere qualificato come scrittura proveniente da un terzo, rispetto al giudizio.

Pertanto, nella causa ha valore semplicemente indiziario.

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Avv. Mattia Verza

Laureato in giurisprudenza presso l’Università degli Studi di Verona, dopo aver conseguito l’abilitazione presso la Corte d’Appello di Venezia, è iscritto all’Albo degli Avvocati di Verona. È esperto di diritto civile e diritto commerciale.

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Il decoro architettonico nei condomini

Con la sentenza n. 738, pubblicata il 23 ottobre 2018, la Prima Sezione Civile del Tribunale di Massa ha definito il concetto di lesione del decoro architettonico conseguente alla realizzazione di opere sulle parti in proprietà esclusiva di un condominio.

Il fatto

Il proprietario dell’appartamento posto all’ultimo piano di uno stabile condominiale ha eseguito alcune opere presso la sua abitazione.

Tra queste, ha chiuso il lastrico solare di proprietà esclusiva, ha modificato tutti i parapetto dell’attico, ha aperto una seconda porta d’accesso all’appartamento, ha chiuso alcune finestre del piano casa condominiale e ha demolito la canna fumaria comune.

Gli altri condomini, dunque, lo hanno citato in giudizio per far accertare l’illiceità delle opere realizzate dallo stesso e sentirlo condannare a ripristinare lo stato dei luoghi, avendo le stesse modificato il prestigio del palazzo.

La pronuncia

Il Tribunale toscano ha, preliminarmente, ricostruito la nozione di decoro architettonico come delineata dalla Suprema Corte di Cassazione.

Esso riguarda l’estetica del fabbricato fornita dalle linee e dalle strutture ornamentali che costituiscono la nota dominante dell’edificio, ma non l’impatto dell’opera con l’ambiente circostante.

L’alterazione dello stesso, allora, deve valutarsi non solo con riferimento all’armonia di dette linee e strutture, ma anche alla modifica dell’originario aspetto di singoli elementi che abbiano una sostanziale autonomia, tale da causare significative ripercussioni pregiudizievoli nella valutazione economica delle singole unità immobiliari.

Il singolo condomino, che esegue opere sulle parti di proprietà esclusiva, altera dunque il decoro architettonico dello stabile se, tenendo conto delle caratteristiche dell’edificio al momento dell’opera, modifica l’avvenenza dell’intero fabbricato, o di parti di esso, e reca un pregiudizio tale da comportare un deprezzamento dello stesso e delle unità immobiliari in esso comprese.

Nel caso in esame, all’esito dell’istruttoria svolta, il giudice ha ritenuto che le innovazioni realizzate dal condomino dell’ultimo piano non fossero tali da pregiudicare il decoro dell’intero edificio e, quindi, ha respinto tutte le domande proposte dagli attori.

Trib_Massa_738_2018

Avv. Mattia Verza

Laureato in giurisprudenza presso l’Università degli Studi di Verona, dopo aver conseguito l’abilitazione presso la Corte d’Appello di Venezia, è iscritto all’Albo degli Avvocati di Verona. È esperto di diritto civile e diritto commerciale.

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