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Costruzioni in aderenza e distanze legali

Costruzioni in aderenza e distanze legali:

Qualora fosse eretta una costruzione in aderenza al muro posto sul confine deve essere identificata anche in presenza di modeste intercapedini se, le stesse, derivino da anomalie edificatorie e, questo, rileva ai fini dell’articolo 877 del codice civile.

La possibilità di costruire in aderenza alla fabbrica altrui è consentita, salvo l’obbligatorietà del pagamento che si instaura dalla eventuale occupazione del suolo di terzi, anche se il muro presenta irregolarità, come, per esempio, sporgenze, rientranze etc. qualora si dovesse sviluppare in altezza; il tutto è possibile se l’intercapedine possa ugualmente colmarsi mediante opportuni accorgimenti tecnici a cura del costruttore prevenuto.

Cass. n. 2696/2023

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Il Comune deve motivare l’ordine di demolizione di un manufatto realizzato in assenza di un titolo autorizzativo?

Il T.A.R. Marche, con la sentenza n. 484, depositata in data 12 luglio 2019, ha affermato che l’ordinanza di demolizione di un manufatto realizzato in assenza del permesso di costruire deve essere motivata, anche sinteticamente, purché siano indicate specificatamente le ragioni che hanno indotto l’amministrazione comunale a qualificare la realizzazione dell’intervento edilizio come nuova costruzione.

Il fatto

La ricorrente, in qualità di committente ed esecutrice dei lavori, impugnava l’ordinanza di demolizione di opere (nella fattispecie copertura di spazio esterno con materiale plastico e legno e copertura di terrazzo) realizzate in assenza di titolo edilizio con conseguente aumento di volumetria dell’edificio esistente. Il Comune si costituiva in giudizio chiedendo il rigetto del ricorso. Successivamente il T.A.R. sospendeva il provvedimento impugnato, accogliendo l’istanza cautelare proposta dalla ricorrente.

La pronuncia

Il T.A.R. Marche, riprendendo un precedente giurisprudenziale del Consiglio di Stato del 2018, ha statuito che l’Amministrazione ha l’onere di motivare in modo esaustivo le ragioni che inducono a qualificare l’opera realizzata come nuova costruzione, a fronte di manufatti che in relazione alle dimensioni, alla natura pertinenziale e al materiale realizzato potrebbero essere ricondotti nell’alveo di interventi realizzati senza permesso di costruire. Lo svolgimento di un’attenta istruttoria risponde all’esigenza di individuare le parti che hanno una certa rilevanza edilizia in modo tale che l’ordine di demolizione non riguardi l’intera struttura, con conseguente possibile acquisizione da parte dell’amministrazione dell’area interessata qualora il privato non ottemperi.
Nel caso di specie le opere realizzate sono costituite da strutture facilmente amovibili e da altre più stabili e pertanto è necessaria un’adeguata motivazione sulle ragioni per cui le suddette opere comportino un aumento di volume e di superficie utile dell’edificio esistente, tali da necessitare il rilascio di un permesso di costruire.

Sentenza TAR Marche n. 484_2019

Dott. Marcello Orlandino

Laureato in giurisprudenza presso l’Università degli Studi di Verona, è iscritto all’Ordine degli Avvocati di Verona, nel Registro dei Praticanti abilitati al patrocinio. Si occupa prevalentemente di diritto amministrativo e diritto civile.

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Pignoramento immobiliare: impedisce la rinnovazione tacita del contratto di locazione

In tema di locazione di immobili urbani ad uso non abitativo, solo la rinnovazione tacita del contratto alla prima scadenza, per il mancato esercizio da parte del locatore della facoltà di diniego di rinnovazione, è un effetto automatico derivante dalla legge e, pertanto, in caso di pignoramento immobiliare, non necessita dell’autorizzazione del giudice dell’esecuzione.

Il fatto

Tre comproprietari di un appartamento, da un lato, e un conduttore, dall’altro, hanno stipulato un contratto di locazione, con previsione di rinnovo quadriennale automatico in assenza di tempestiva disdetta.

Le quote di proprietà di due locatori sono state sottoposte a pignoramento immobiliare.

L’altro comproprietario, allora, ha agito in giudizio per far rilevare l’avvenuta automatica cessazione del rapporto per la successiva scadenza, non essendo intervenuta l’autorizzazione del giudice dell’esecuzione per la rinnovazione della locazione.

La Corte d’Appello meneghina, in riforma della sentenza di primo grado, ha però rigettato la domanda, essendo necessario il consenso di tutti i comproprietari per la disdetta dal contratto di locazione.

L’attore ha, quindi, promosso ricorso per cassazione, ritenendo che gli altri proprietari, siccome titolari di quote pignorate, e in mancanza di autorizzazione del giudice, non possedessero alcuna legittimazione all’esercizio dei diritti connessi al titolo dominicale.

La pronuncia

Con la sentenza n. 19522, pubblicata il 19 luglio 2019, la Suprema Corte di Cassazione ha accolto le ragioni del ricorrente.

La giurisprudenza, infatti, ritiene che la rinnovazione tacita del contratto alla seconda scadenza contrattuale, a seguito del mancato esercizio da parte del locatore della facoltà di disdetta, costituisce una libera manifestazione di volontà negoziale.

Da ciò consegue che, in caso di pignoramento dell’immobile locato eseguito in data antecedente la scadenza del termine per l’esercizio di detta facoltà, la rinnovazione necessita dell’autorizzazione del giudice dell’esecuzione.

In mancanza, come nel caso di specie, si determina l’automatica cessazione dell’efficacia del contratto.

Cass_19522_2019

Avv. Mattia Verza

Laureato in giurisprudenza presso l’Università degli Studi di Verona, dopo aver conseguito l’abilitazione presso la Corte d’Appello di Venezia, è iscritto all’Albo degli Avvocati di Verona. È esperto di diritto civile e commerciale, con particolare riferimento al settore real estate.

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Immobili all’asta: pubblicità solo su siti indicati dalla legge

Il professionista delegato alla vendita dell’immobile pignorato può effettuare la pubblicità solo sui siti internet elencati nell’apposito decreto ministeriale, ai sensi dell’art. 490 c.p.c..

Il fatto

Una banca ha promosso un pignoramento immobiliare nei confronti di un proprio debitore.

All’esito del procedimento di esecuzione forzata, l’immobile è stato venduto.

Il debitore, però, ha promosso opposizione agli atti esecutivi, chiedendo la nullità dell’aggiudicazione e del decreto di trasferimento, in quanto il professionista delegato alla vendita avrebbe pubblicizzato l’asta su un sito internet diverso rispetto a quelli elencati dal decreto ministeriale di cui all’art. 173 disp. att. c.p.c..

Il Tribunale di Benevento ha rigettato l’opposizione.

Il debitore, allora, ha promosso ricorso per cassazione.

La pronuncia

La Suprema Corte di Cassazione, con la sentenza n. 18344, pubblicata il 9 luglio 2019, ha accolto il ricorso e ha, quindi, dichiarato la nullità dell’aggiudicazione e del decreto di trasferimento impugnati.

Se nel provvedimento di conferimento della delega al professionista, il giudice prevede che questi individui il sito internet sul quale effettuare la pubblicità ai sensi dell’art. 490 c.p.c., il potere di scelta del medesimo è esercitabile esclusivamente nell’ambito dei siti autorizzati.

La violazione della delega che comporti l’omissione della pubblicità obbligatoria determina la nullità dell’aggiudicazione.

Cass_18344_2019

Avv. Mattia Verza

Laureato in giurisprudenza presso l’Università degli Studi di Verona, dopo aver conseguito l’abilitazione presso la Corte d’Appello di Venezia, è iscritto all’Albo degli Avvocati di Verona. È esperto di diritto civile e commerciale, con particolare riferimento al settore real estate.

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Mediazione immobiliare: il mandato deve essere sottoscritto da tutti i comproprietari

L’incarico di mediazione per vendita immobiliare, che in intestazione reca i nominativi dei comproprietari, ma che risulta poi sottoscritto solo da uno di essi anche per conto degli altri, senza alcuna procura allegata, né alcun altro atto di conferimento di poteri rappresentativi, è documento che non vincola direttamente tutti i comproprietari, in quanto non può ritenersi espressivo della loro volontà di procedere alla vendita dell’immobile.

Esso vincola unicamente il sottoscrittore, che da solo si è obbligato ad accettare e a far accettare agli eventuali altri aventi diritto sull’immobile la proposta d’acquisto che riporti le condizioni previste dall’incarico.

Il fatto

Un’agenzia immobiliare ha citato in giudizio un comproprietario di un immobile, per sentirlo condannare al pagamento di una somma a titolo di risarcimento dei danni per non aver accettato una proposta d’acquisto rispettosa delle condizioni previste dall’incarico.

Ha dedotto, in particolare, che nella scrittura di conferimento di incarico fosse previsto l’obbligo del venditore (solo uno dei comproprietari) di accettare e far accettare, agli eventuali altri aventi diritto sull’immobile, la proposta d’acquisto che rispecchiasse le condizioni di vendita.

Il comproprietario convenuto si è costituito in giudizio, dichiarando di non avere mai conferito l’incarico di mediazione alla società attrice e, anzi, di non aver mai avuto l’intenzione di vendere la propria quota di immobile.

La pronuncia

Il Tribunale di Rieti, con sentenza n. 200, pubblicata il 6 marzo 2019, ha respinto la domanda in quanto non è stato provato il titolo posto a fondamento della richiesta di risarcimento.

Esso, infatti, è costituito dall’incarico di mediazione, il quale non è stato, tuttavia, sottoscritto dal convenuto.

Questo documento, dunque, non può vincolare il comproprietario non firmatario, ma deve essere qualificato come scrittura proveniente da un terzo, rispetto al giudizio.

Pertanto, nella causa ha valore semplicemente indiziario.

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Avv. Mattia Verza

Laureato in giurisprudenza presso l’Università degli Studi di Verona, dopo aver conseguito l’abilitazione presso la Corte d’Appello di Venezia, è iscritto all’Albo degli Avvocati di Verona. È esperto di diritto civile e diritto commerciale.

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Acquistato immobile abusivo? Richiesta risarcimento danni al Comune

La Suprema Corte di Cassazione, con sentenza n. 4889/2019, depositata in data 19 febbraio 2019, ha statuito che la giurisdizione in materia di acquisto di immobile abusivo spetta al Giudice Ordinario e non al Giudice Amministrativo.

Il fatto

Un privato ha chiesto il risarcimento danno, ex art. 2043 c.c., al Comune, poiché ha sostenuto che non ha posto in essere la diligenza di vigilare sul rispetto delle prescrizioni urbanistiche nella costruzione di un fabbricato da parte di una Società.

Il ricorrente ha acquistato l’immobile riponendo fiducia nel Comune, con la consapevolezza che lo stesso avesse visionato e controllato la conformità alla legge e alla disciplina urbanistica.

Solo in un secondo momento, il cittadino, ha scoperto che vi erano molteplici irregolarità edilizie ed urbanistiche rendendolo, in parte, abusivo.

Il Giudice del Tribunale, nel giudizio instaurato con la Società, chiamata in giudizio, e il Comune, ha ritenuto che la controversia dovesse essere devoluta al Giudice Amministrativo, poiché collegata all’attività della P.A., quindi, è stato proposto il regolamento preventivo di giurisdizione chiedendo l’autorizzazione del Giudice Ordinario.

Il Comune ha resistito, al contrario della Società che non ha svolto difese.

La pronuncia

La decisione è stata disposta affermando che il problema non riguarda la legittimità dei titoli abitativi relativi alla costruzione della Società, ma riguarda esclusivamente la situazione di diritto soggettivo, ossia l’integrità del patrimonio leso, presuntivamente, dal ricorrente.

Per tale motivo, la decisione è stata fondata sulla non risarcibilità del danno, poiché non riguarda un diritto soggettivo relativo alle materie di esclusiva competenza del Giudice amministrativo.
Di talché, la giurisdizione è del Giudice ordinario.

Avv. Marco Damoli

Laureato in giurisprudenza presso l’Università degli Studi di Ferrara, dopo aver conseguito l’abilitazione presso la Corte d’Appello di Venezia, è iscritto all’Albo degli Avvocati di Verona. È esperto di diritto civile e diritto commerciale.

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Immobili da costruire? Nuove garanzie in favore degli acquirenti

Il d.lgs. n. 14/2019 riguardante il Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza, pubblicato il 14 febbraio 2019, n. 38, in Gazzetta Ufficiale, in modifica del d.lgs. n. 122/2005, «Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire», ha stabilito maggiori sicurezze e garanzie per coloro che vogliono acquistare immobili da costruire.

Le modifiche che sono state apportate, riguardano esclusivamente le garanzie e le fideiussioni, ad avallo degli acconti, che potranno essere concesse solo da banche e assicurazioni.

Nel caso in cui il Notaio dichiari, in atto, di non aver ricevuto la polizza assicurativa, la fideiussione potrà essere fatta valere anche nell’ipotesi in cui vi sia un inadempimento dell’obbligo da parte del costruttore di rilasciare la polizza postuma decennale.

Qualsiasi atto da stipularsi davanti al notaio rogante, sia esso un contratto preliminare o altra tipologia di atto, deve essere stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata.

Il contratto preliminare deve indicare gli estremi della polizza fideiussoria assicurativa e deve essere conforme al modello standard previsto dal decreto ministeriale; se il modello non sarà ancora definito, le parti potranno determinarlo convenzionalmente.

Tale atto, in seguito, dovrà essere registrato presso l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate e trascritto presso la Conservatoria immobiliare.

Anche nell’atto di trasferimento di proprietà dovranno essere inseriti gli estremi della polizza fideiussoria decennale, in caso di mancanza, il contratto di compravendita si riterrà nullo e l’istanza potrà essere fatta valere solo su istanza di parte.

Il d.lgs. n. 14/2019, sarà applicabile solo per i contratti che riguardano immobili da costruire, con domanda del titolo abitativo edilizio presentata in data successiva al 16 marzo 2019.

Avv. Marco Damoli

Laureato in giurisprudenza presso l’Università degli Studi di Ferrara, dopo aver conseguito l’abilitazione presso la Corte d’Appello di Venezia, è iscritto all’Albo degli Avvocati di Verona. È esperto di diritto civile e diritto commerciale.

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