Articoli

Il mancato stabilimento nei termini di legge della residenza nel Comune in cui è ubicato l’immobile acquistato non comporta la decadenza dell’agevolazione “prima casa”, qualora sopraggiunga un evento dovuto a cause di forza maggiore, sopravvenute rispetto alla stipula dell’acquisto e non prevedibili dal contribuente.

Il fatto

L’Agenzia delle Entrate ha notificato ad un contribuente un avviso di liquidazione d’imposta ed irrogazione sanzione, per decadenza dal beneficio delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa, perché lo stesso non aveva trasferito la propria residenza nel Comune in cui era ubicato l’immobile acquistato entro 18 mesi dal rogito.

Dapprima, la Commissione Tributaria Provinciale di Varese ha accolto il ricorso del contribuente, annullando il provvedimento dal medesimo impugnato.

In seguito, tuttavia, la Commissione Tributaria Regionale della Lombardia ha accolto l’appello proposto dall’Agenzia, ritenendo fondate le ragioni di quest’ultima.

Il cittadino, dunque, ha promosso ricorso per cassazione, in quanto egli non sarebbe riuscito a trasferire la residenza nel termine previsto di 18 mesi dall’acquisto dell’immobile per una causa di forza maggiore, essendo l’immobile occupato. La residenza sarebbe stata poi, invece, trasferita entro i 18 mesi decorrenti dalla data di liberazione dell’edificio stesso.

La pronuncia

La Suprema Corte di Cassazione ha ritenuto il motivo fondato e ha, dunque, accolto il ricorso.

Per la fruizione dei benefici “prima casa”, previsti in caso di acquisto di immobile in altro Comune, l’acquirente deve trasferirvi la residenza entro 18 mesi dal rogito.

Occorre, tuttavia, tener conto della sussistenza di eventuali ostacoli.

Allora, se il mancato trasferimento nei termini di legge è dovuto a cause di forza maggiore, non prevedibili, il contribuente non decade dalla possibilità di usufruire dell’agevolazione.

Cass_12404_2019

Avv. Mattia Verza

Laureato in giurisprudenza presso l’Università degli Studi di Verona, dopo aver conseguito l’abilitazione presso la Corte d’Appello di Venezia, è iscritto all’Albo degli Avvocati di Verona. È esperto di diritto civile e diritto commerciale.

Con l’ordinanza n. 5794, pubblicata il 28 febbraio 2019, la Corte di Cassazione ha delineato la nullità del contratto di locazione stipulato verbalmente e ha riconosciuto il diritto dell’inquilino ad ottenere la restituzione delle somme indebitamente versate al proprietario di casa.

Il fatto

Il proprietario di un appartamento lo ha affittato per il periodo dal marzo 2011 all’agosto 2012 al canone di 900 euro mensili, senza tuttavia registrare alcun contratto.

Nel marzo 2012, tuttavia, su richiesta dell’inquilino, il locatore ha registrato un contratto di locazione nel quale è previsto un canone inferiore a quello effettivamente corrisposto, pari a 400 euro mensili.

Il conduttore, allora, lo ha convenuto in giudizio chiedendo la restituzione delle somme indebitamente pagate, corrispondenti ad euro 500 mensili per tutta la durata del contratto.

Sia il Tribunale di Lucca, in primo grado, sia la Corte d’Appello di Firenze, in secondo, hanno però rigettato la domanda. Secondo i giudici del merito, il contratto di locazione intercorso tra le parti non è ascrivibile alla categoria “contratti non registrati nel termine stabilito dalla legge”, essendovi prova che il contratto del marzo 2012 è stato registrato subito dopo la stipulazione.

L’inquilino ha promosso ricorso per cassazione in quanto il contratto stipulato prima del marzo 2012 sarebbe nullo per mancanza di forma scritta.

La pronuncia

La Cassazione ha accolto il ricorso ritenendolo fondato.

Come noto, la sentenza delle Sezioni Unite n. 18214/2015 ha affermato che i contratti di locazione ad uso abitativo stipulati senza la forma scritta sono affetti da nullità assoluta, rilevabile da entrambe le parti e d’ufficio, eccezion fatta per l’ipotesi in cui la forma verbale sia abusivamente imposta dal locatore, nel qual caso la nullità (cd. di protezione) è rilevabile dal solo conduttore.

Nel caso, dunque, di contratto a forma verbale liberamente concordata tra locatore e conduttore trovano applicazione i principi generali in tema di nullità.

Di conseguenza, se da un lato il locatore può agire in giudizio per il rilascio dell’immobile occupato senza alcun titolo, dall’altro il conduttore può ottenere la parziale restituzione delle somme versate a titolo di canone in misura eccedente a quanto concordato.

Nella fattispecie concreta, i giudici di merito hanno erroneamente escluso la ripetizione di quanto pagato in più dal conduttore, facendo riferimento a quanto concordato tra le parti anziché al canone concordato dalle associazioni di categoria.

 Cass_5794_2019

Avv. Mattia Verza

Laureato in giurisprudenza presso l’Università degli Studi di Verona, dopo aver conseguito l’abilitazione presso la Corte d’Appello di Venezia, è iscritto all’Albo degli Avvocati di Verona. È esperto di diritto civile e diritto commerciale.