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Il professionista delegato alla vendita dell’immobile pignorato può effettuare la pubblicità solo sui siti internet elencati nell’apposito decreto ministeriale, ai sensi dell’art. 490 c.p.c..

Il fatto

Una banca ha promosso un pignoramento immobiliare nei confronti di un proprio debitore.

All’esito del procedimento di esecuzione forzata, l’immobile è stato venduto.

Il debitore, però, ha promosso opposizione agli atti esecutivi, chiedendo la nullità dell’aggiudicazione e del decreto di trasferimento, in quanto il professionista delegato alla vendita avrebbe pubblicizzato l’asta su un sito internet diverso rispetto a quelli elencati dal decreto ministeriale di cui all’art. 173 disp. att. c.p.c..

Il Tribunale di Benevento ha rigettato l’opposizione.

Il debitore, allora, ha promosso ricorso per cassazione.

La pronuncia

La Suprema Corte di Cassazione, con la sentenza n. 18344, pubblicata il 9 luglio 2019, ha accolto il ricorso e ha, quindi, dichiarato la nullità dell’aggiudicazione e del decreto di trasferimento impugnati.

Se nel provvedimento di conferimento della delega al professionista, il giudice prevede che questi individui il sito internet sul quale effettuare la pubblicità ai sensi dell’art. 490 c.p.c., il potere di scelta del medesimo è esercitabile esclusivamente nell’ambito dei siti autorizzati.

La violazione della delega che comporti l’omissione della pubblicità obbligatoria determina la nullità dell’aggiudicazione.

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Avv. Mattia Verza

Laureato in giurisprudenza presso l’Università degli Studi di Verona, dopo aver conseguito l’abilitazione presso la Corte d’Appello di Venezia, è iscritto all’Albo degli Avvocati di Verona. È esperto di diritto civile e commerciale, con particolare riferimento al settore real estate.

Il Notaio incorre in responsabilità professionale qualora non adempia correttamente la propria prestazione.

La dovuta diligenza non si espleta solo nella redazione dell’atto richiesto dalle parti, ma comprende anche le cd. attività preparatorie.

La responsabilità è, però, da escludere qualora tutte le parti che procedono alla stipula lo abbiano espressamente esonerato da tale attività.

Il fatto

Un signore ha acquistato un immobile con scrittura privata autenticata da un Notaio.

In seguito, si è scoperto che sul bene gravava un’ipoteca giudiziale.

L’acquirente ha, dunque, dovuto corrispondere una somma ulteriore rispetto al prezzo pattuito originariamente per liberare gli immobili.

Lo stesso ha, poi, citato in giudizio il Notaio chiedendo il risarcimento dei danni patiti.

Dapprima, il Tribunale di Roma e, in secondo grado, la Corte d’Appello capitolina hanno rigettato la domanda del compratore, rilevando che nel contratto di compravendita si è espressamente esonerato il Pubblico Ufficiale ad eseguire le verifiche ipotecarie e catastali.

Il soccombente ha, allora, promosso ricorso per cassazione, in quanto il professionista non avrebbe provato di aver diligentemente adempiuto al mandato professionale.

La pronuncia

La Suprema Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 14169, pubblicata il 24 maggio 2019, ha respinto il ricorso perché inammissibile e privo di fondamento.

Nel caso di specie, infatti, le parti hanno esplicitamente esonerato il Notaio dall’onere di compiere le dovute visure ipotecarie e catastali, per ragioni di urgenza.

Non è stato, inoltre, dimostrato che il professionista fosse già a conoscenza dell’esistenza di formalità pregiudizievoli e che avesse comunque percepito un compenso per tale attività.

Non sono integrati, pertanto, i presupposti legittimanti la responsabilità professionale dello stesso.

Cass_14169_2019

Avv. Mattia Verza

Laureato in giurisprudenza presso l’Università degli Studi di Verona, dopo aver conseguito l’abilitazione presso la Corte d’Appello di Venezia, è iscritto all’Albo degli Avvocati di Verona. È esperto di diritto civile e commerciale, con particolare riferimento al settore real estate.

Il d.lgs. n. 14/2019 riguardante il Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza, pubblicato il 14 febbraio 2019, n. 38, in Gazzetta Ufficiale, in modifica del d.lgs. n. 122/2005, «Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire», ha stabilito maggiori sicurezze e garanzie per coloro che vogliono acquistare immobili da costruire.

Le modifiche che sono state apportate, riguardano esclusivamente le garanzie e le fideiussioni, ad avallo degli acconti, che potranno essere concesse solo da banche e assicurazioni.

Nel caso in cui il Notaio dichiari, in atto, di non aver ricevuto la polizza assicurativa, la fideiussione potrà essere fatta valere anche nell’ipotesi in cui vi sia un inadempimento dell’obbligo da parte del costruttore di rilasciare la polizza postuma decennale.

Qualsiasi atto da stipularsi davanti al notaio rogante, sia esso un contratto preliminare o altra tipologia di atto, deve essere stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata.

Il contratto preliminare deve indicare gli estremi della polizza fideiussoria assicurativa e deve essere conforme al modello standard previsto dal decreto ministeriale; se il modello non sarà ancora definito, le parti potranno determinarlo convenzionalmente.

Tale atto, in seguito, dovrà essere registrato presso l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate e trascritto presso la Conservatoria immobiliare.

Anche nell’atto di trasferimento di proprietà dovranno essere inseriti gli estremi della polizza fideiussoria decennale, in caso di mancanza, il contratto di compravendita si riterrà nullo e l’istanza potrà essere fatta valere solo su istanza di parte.

Il d.lgs. n. 14/2019, sarà applicabile solo per i contratti che riguardano immobili da costruire, con domanda del titolo abitativo edilizio presentata in data successiva al 16 marzo 2019.

Avv. Marco Damoli

Laureato in giurisprudenza presso l’Università degli Studi di Ferrara, dopo aver conseguito l’abilitazione presso la Corte d’Appello di Venezia, è iscritto all’Albo degli Avvocati di Verona. È esperto di diritto civile e diritto commerciale.

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