Articoli

Costruzioni in aderenza e distanze legali:

Qualora fosse eretta una costruzione in aderenza al muro posto sul confine deve essere identificata anche in presenza di modeste intercapedini se, le stesse, derivino da anomalie edificatorie e, questo, rileva ai fini dell’articolo 877 del codice civile.

La possibilità di costruire in aderenza alla fabbrica altrui è consentita, salvo l’obbligatorietà del pagamento che si instaura dalla eventuale occupazione del suolo di terzi, anche se il muro presenta irregolarità, come, per esempio, sporgenze, rientranze etc. qualora si dovesse sviluppare in altezza; il tutto è possibile se l’intercapedine possa ugualmente colmarsi mediante opportuni accorgimenti tecnici a cura del costruttore prevenuto.

Cass. n. 2696/2023

 

 

Il compratore, che abbia subito un danno a causa dei vizi della cosa, può rinunciare a proporre l’azione per la risoluzione del contratto o per la riduzione del prezzo e esercitare la sola azione di risarcimento del danno dipendente dall’inadempimento del venditore.

Devono, comunque, ricorrere tutti i presupposti dell’azione di garanzia e, quindi, siano dimostrate la sussistenza e la rilevanza dei vizi.

Inoltre, devono essere osservati i temrini di decadenza e di prescrizione ed, in generre, tutte le condizioni stabilite per l’esercizio di tale azione.

Sentenza febbraio 2022

 

 

In tema di contratto d’opera e, se del caso, di difformità e vizi dell’opera stessa, ai sensi dell’art. 2226 c.c., la denuncia deve essere rivolta all’effettivo prestatore d’opera, sicchè non è idonea ad impedire la decadenza la denuncia, anche se tempestiva, effettuata ad un soggetto terzo che, pur avendo un rapporto diretto con il committente, non abbia diretta relazione con il prestatore d’opera e che risulti del tutto estraneo in ordine alla responsabilità per i vizi riscontrati.

(artt. 1218, 1223, 2226 e 2697 c.c.)

Sez. II, ordinanza n. 23370/2021

In tema di appalto, il principio per cui il giudice può qualificare la domanda proposta ricollegandola all’art. 1669 c.c., invece che considerarla quale richiesta di adempimento contrattuale ex art. 1667 c.c., è volto al rafforzamento della tutela del committente.

Il fatto

Un’impresa edile ha ottenuto l’emissione di un decreto ingiuntivo nei confronti di un proprio cliente per ottenere il pagamento di alcuni lavori di ristrutturazione.

Il committente delle opere ha proposto l’opposizione al medesimo decreto, in quanto avrebbe subito pregiudizi nel corso dell’esecuzione delle stesse che gli avrebbero arrecato dei danni.

Il Tribunale di Saluzzo, in primo grado, ha revocato il decreto ingiuntivo e condannato l’impresa al risarcimento di questi ultimi.

La Corte d’Appello di Torino ha, però, riformato la sentenza, non riconoscendo al committente alcun diritto al ristoro dei pregiudizi.

Quest’ultimo, allora, ha promosso ricorso per cassazione, in quanto i giudici di merito avrebbero errato a sussumere la fattispecie tra i vizi di cui all’art. 1667 c.c., anziché in quelli ex art. 1669 c.c..

La pronuncia

Con l’ordinanza n. 20184, pubblicata il 25 luglio 2019, la Suprema Corte di Cassazione ha ritenuto fondato il ricorso.

Nell’esercizio del potere di interpretazione e qualificazione della domanda, infatti, il giudice non è condizionato dalla formula adottata dalla parte, dovendo piuttosto tener conto del contenuto sostanziale della pretesa.

In materia di appalto, la garanzia ex art. 1669 c.c. si configura come sottospecie di quella ex art. 1667 c.c., perché i gravi difetti dell’opera si traducono inevitabilmente in vizi della stessa.

La presenza di elementi costitutivi della prima, allora, implica necessariamente la sussistenza della seconda.

Pertanto, non sussiste incompatibilità tra gli artt. 1667 e 1669 c.c..

Cass_20184_2019

Avv. Mattia Verza

Laureato in giurisprudenza presso l’Università degli Studi di Verona, dopo aver conseguito l’abilitazione presso la Corte d’Appello di Venezia, è iscritto all’Albo degli Avvocati di Verona. È esperto di diritto civile e commerciale, con particolare riferimento al settore real estate.

Nel caso di acquisto di un bene immobile effettuato dopo il matrimonio da uno dei coniugi in regime di comunione legale, la partecipazione all’atto dell’altro coniuge non acquirente è condizione necessaria ma non sufficiente per l’esclusione del bene dalla comunione.

Oltre al concorde riconoscimento da parte dei coniugi della natura personale del bene, occorre l’effettiva sussistenza di una delle cause di esclusione della comunione elencate all’art. 179, co. 1, lett. c), d) ed f), c.c..

Il fatto

Due coniugi hanno contratto matrimonio nel 1970.

Nel 1988, la moglie ha acquistato un immobile con denaro personale, prevedendo nell’atto di acquisto che fosse escluso dalla comunione legale.

Nel 2006 è stato dichiarato il fallimento del marito, quale socio unico illimitatamente responsabile di una società in nome collettivo.

Il curatore del fallimento ha trascritto la sentenza di fallimento sull’immobile detto in precedenza, sul presupposto che la partecipazione al contratto del coniuge (formalmente non acquirente) ed il suo assenso all’acquisto personale in favore dell’altro coniuge non fossero elementi sufficienti ad escludere l’acquisto dalla comunione legale.

La proprietaria dell’immobile ha allora citato in giudizio il curatore per ottenere la cancellazione della trascrizione della sentenza di fallimento.

Sia il Tribunale, sia la Corte d’Appello di Napoli, hanno rigettato le richieste dell’attrice.

Quest’ultima ha, quindi, promosso ricorso per cassazione.

La pronuncia

Con l’ordinanza n. 7027, pubblicata il 12 marzo 2019, la Suprema Corte di Cassazione ha confermato le decisioni dei giudici di merito.

Secondo il costante orientamento giurisprudenziale, infatti, “mancando la prova della sussistenza di una delle cause di esclusione  dalla comunione legale di cui all’art. 179 c.c., lett. c), d) ed f), la mera partecipazione del coniuge non acquirente all’atto di trasferimento e la sua dichiarazione circa la natura dei beni  non comport[a] l’esclusione dei beni medesimi, acquistati in regime di comunione legale, dalla comunione stessa“.

La domanda formulata dalla proprietaria dell’immobile, dunque, avrebbe dovuto essere volta ad accertare la sussistenza dei presupposti di fatto dell’esclusione dei beni dalla comunione, non essendo all’uopo sufficiente la mera dichiarazione contenuta nell’atto di vendita.

Cass_7027_2019

Avv. Mattia Verza

Laureato in giurisprudenza presso l’Università degli Studi di Verona, dopo aver conseguito l’abilitazione presso la Corte d’Appello di Venezia, è iscritto all’Albo degli Avvocati di Verona. È esperto di diritto civile e diritto commerciale.

Il più recente indirizzo della giurisprudenza di legittimità esclude l’applicabilità della nullità assoluta per violazione della normativa in materia edilizia ai contratti preliminari ed ai contratti obbligatori in genere.

Il fatto

Il promissario acquirente ed il proprietario di un immobile hanno sottoscritto un contratto preliminare di compravendita.

A fronte dell’inerzia del secondo nella sottoscrizione del contratto definitivo, il compratore ha citato in giudizio il venditore per ottenere, in via principale, l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di stipulare l’atto traslativo e, in via subordinata, la risoluzione per inadempimento, con condanna alla restituzione del doppio della caparra.

Il Tribunale di Bari ha rigettato le domande formulate.

Sull’impugnazione proposta dal promissario acquirente, la Corte d’Appello di Bari ha accolto le sue ragioni e ha dichiarato la risoluzione del preliminare per nullità assoluta derivante dalla contrarietà a norme imperative, essendo l’immobile privo di concessione edilizia ed edificato in violazione dello strumento urbanistico vigente.

Il proprietario dell’immobile ha dunque promosso ricorso per cassazione, perché detta nullità si riferirebbe solamente agli atti di trasferimento della proprietà ad efficacia reale e non ai contratti preliminari.

La pronuncia

Con l’ordinanza n. 6685, pubblicata il 7 marzo 2019, gli Ermellini hanno rilevato sul punto due orientamenti nella giurisprudenza di legittimità.

Secondo il primo, la nullità per violazione della normativa in materia edilizia sarebbe estendibile anche ai contratti preliminari (v. Cass. 23591/13 e Cass. 28194/13).

Secondo l’altro, preferibile perché maggioritario e più recente, la sanzione della nullità, con riferimento a vicende negoziali relative ad immobili privi della necessaria concessione edificatoria, sarebbe applicabile nei soli contratti con effetti traslativi (ex multis, Cass. 11659/18 e Cass. 21942/17).

La Corte adita ha confermato quest’ultimo indirizzo, affermando che detta nullità non è estensibile ai contratti con efficacia obbligatoria, quali i preliminari, perché in ogni caso la sanatoria degli abusi edilizi commessi potrebbe intervenire prima della sottoscrizione del contratto definitivo.

Cass_6685_2019

Avv. Mattia Verza

Laureato in giurisprudenza presso l’Università degli Studi di Verona, dopo aver conseguito l’abilitazione presso la Corte d’Appello di Venezia, è iscritto all’Albo degli Avvocati di Verona. È esperto di diritto civile e diritto commerciale.