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Seppur in accoglimento del lamentato vizio di motivazione, i Giudici della Corte di Cassazione, con sentenza n. 5803 del 28 febbraio scorso, concludono per la legittimità del recesso anticipato comunicato dalla società conduttrice dell’immobile commerciale ex art. 27, u.c., L. n. 392/1978 motivato dallo stato di crisi.

Il fatto

La società Alfa aveva concesso in affitto alla società Beta un immobile adibito ad ufficio il cui canone, a distanza di qualche tempo, si era rivelato troppo oneroso per Beta che stava attraversando un periodo di difficoltà.

Alla luce di tale situazione e dopo aver già ottenuto una riduzione del canone, Beta decideva di comunicare ad Alfa il recesso dal contratto per gravi motivi, allegando diverse circostanze quali la contrazione del fatturato, la presenza di perdite consistenti, l’esistenza di esuberi e l’avvio della contrattazione di solidarietà. Una volta concluso il periodo di preavviso, indicato dalla legge in sei mesi dalla comunicazione di recesso, la società Beta interrompeva quindi il pagamento del canone ritenendo risolto il contratto.

La società Alfa, reputando illegittimo il recesso comunicato da Beta, richiedeva ed otteneva dal Tribunale di Padova un decreto ingiuntivo nei confronti della società conduttrice per il pagamento dei canoni maturati successivamente al preavviso di recesso.

Beta proponeva quindi opposizione al decreto chiedendo la revoca del medesimo ed, in via riconvenzionale, l’accertamento della legittimità del recesso per gravi motivi, per altro mai contestati dalla società locatrice.

Il Tribunale in primo grado rigettava l’opposizione e confermava il decreto ingiuntivo.

La Corte d’Appello adita da Beta, pur dando atto dello stato di crisi, sottolineava che la situazione di Beta non era a lei sconosciuta né poteva ritenersi imprevedibile. Anzi, sulla base della crisi aveva già richiesto ed ottenuto una diminuzione del canone. Pertanto la Corte, confermando la sentenza di primo grado, rigettava il gravame ritenendo il recesso di Beta illegittimo.

La pronuncia

La società Beta ha quindi proposto ricorso per Cassazione contro la sentenza della Corte d’Appello denunciando un vizio di motivazione. I Giudici del gravame, infatti, dopo aver premesso l’esistenza dello stato di crisi in cui versava la conduttrice, hanno concluso illogicamente per l’inesistenza dei gravi motivi a sostegno del comunicato recesso.

La Corte di Cassazione, in accoglimento del motivo esposto, ha affermato che “in tema di recesso del conduttore dal contratto di locazione, i gravi motivi di cui alla L. n. 392 del 1978, art. 27, comma 8, devono essere determinati da fatti estranei alla volontà del medesimo, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto e tali da rendergli oltremodo gravosa la sua prosecuzione”. In tale prospettiva vanno valutate le scelte compiute dall’impresa per far fronte “a sopravvenute esigenze di economicità e produttività”. Secondo la Corte di Cassazione, inoltre, “ove il locatario svolga la propria attività in diversi rami di azienda, per i quali utilizzi distinti immobili, i gravi motivi, giustificativi del recesso anticipato (…) devono essere accertati in relazione all’attività svolta nei locali per cui viene effettuato il recesso, senza possibilità per il locatore di negare rilevanza alle difficoltà riscontrate per tale attività in considerazione dei risultati positivi registrati in altri rami azienda.

Cass. Civ. sentenza n. 5803-2019

Avv. Alessandro Martini

Si laurea presso la Facoltà di Giurisprudenza di Trento nel novembre del 2011 con una tesi in diritto tributario sulla fiscalità dei nuovi strumenti finanziari partecipativi. Ad ottobre 2012 consegue un master di secondo livello presso l’Alta scuola di studi tributari A. Berliri di Bologna e si iscrive presso l’Ordine degli Avvocati di Trento nel 2017.

I gravi motivi, previsti dalla legge per recedere in qualsiasi momento da un contratto di locazione di immobili adibiti ad uso commerciale, devono essere fatti estranei alla volontà del conduttore e devono essere imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, tali da rendergli eccessivamente gravosa la sua prosecuzione.

Il fatto

Un’impresa in crisi finanziaria ha rinegoziato con il proprietario dei propri locali commerciali le condizioni economiche del contratto di locazione.

Non riuscendo, però, a risanare la situazione di indebitamento, ha comunicato al locatore il recesso anticipato dal contratto di locazione, con un preavviso di sei mesi.

Quest’ultimo, per contro, ha chiesto ed ottenuto dal Tribunale di Padova un decreto con il quale è stato ingiunto all’impresa il pagamento dei canoni scaduti relativi al periodo successivo alla liberazione dell’immobile da parte del conduttore.

L’azienda si è opposta a detto provvedimento, chiedendo l’accertamento della legittimità del recesso anticipato dal contratto di locazione, stante la sussistenza dei gravi motivi previsti dall’art. 27 della L. 392/1978.

I giudici di merito, sia in primo grado sia in appello, hanno rigettato le richieste del conduttore.

L’impresa ha quindi promosso ricorso per cassazione.

La pronuncia

Gli Ermellini, con la sentenza n. 5803, pubblicata il 28 febbraio 2019, hanno accolto i motivi dell’azienda e, quindi, hanno dichiarato che nulla è dovuto al proprietario dei locali.

Secondo l’orientamento consolidato nella giurisprudenza di legittimità, “i comportamenti determinati da fatti estranei alla volontà dell’impresa, imprevedibili alla costituzione del rapporto e sopravvenuti ad esso, pur essendo volontari in quanto volti a perseguire un adeguamento strutturale dell’azienda, possono integrare i gravi motivi posti a base del recesso anticipato“.

Al fine di valutare lo stato di crisi finanziaria, inoltre, qualora il locatore svolga la propria attività in diversi rami d’azienda, per i quali utilizzi distinti immobili, i gravi motivi devono essere accertati in relazione all’attività svolta nei locali per cui è richiesto il recesso. Il locatore è legittimato, per contro, ad opporre i risultati positivi registrati negli altri rami aziendali.

Cass_5803_2019

Avv. Mattia Verza

Laureato in giurisprudenza presso l’Università degli Studi di Verona, dopo aver conseguito l’abilitazione presso la Corte d’Appello di Venezia, è iscritto all’Albo degli Avvocati di Verona. È esperto di diritto civile e diritto commerciale.