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E’ responsabile il proprietario di un immobile locato per gli abusi edilizi compiuti dal conduttore?

Il T.A.R. Campania, con una sentenza del 2019, ha affermato che la stipulazione del contratto di locazione non sia idonea a escludere i doveri di controllo, cura e vigilanza sorti in capo al proprietario dell’immobile, che è responsabile degli abusi edilizi commessi dal conduttore, al quale ha trasferito la disponibilità materiale e il godimento del bene.

Il fatto

Il proprietario di un immobile impugnava l’ordinanza di demolizione e ripristino dello stato dei luoghi, emessa dal Comune di Pagani, perché aveva appreso dell’esistenza di interventi abusivi realizzati dal conduttore solo a seguito della notifica del provvedimento.

Il Comune e il conduttore non si costituivano in giudizio.

La pronuncia

Il T.A.R. Salerno, aderendo ad un orientamento consolidato della giurisprudenza, ha ritenuto che sia indifferente la circostanza che il proprietario dell’immobile, sul quale è stato realizzato l’abuso, non sia in realtà l’autore materiale dello stesso. L’ordine di demolizione e riduzione in pristino dello stato dei luoghi è un atto di tipo ripristinatorio, che è rivolto nei confronti di chi è in un rapporto con la res tale da assicurare l’eliminazione delle conseguenze dell’abuso tramite la rimozione delle opere realizzate. 
 
Nel caso di specie, il proprietario non aveva partecipato alla realizzazione dell’abuso ma è venuto meno ai suoi obblighi di vigilanza e controllo sull’immobile locato, sorti con la stipulazione del contratto determinandone la sua responsabilità.  

 

Dott. Marcello Orlandino

Laureato in giurisprudenza presso l’Università degli Studi di Verona, è iscritto all’Ordine degli Avvocati di Verona, nel Registro dei Praticanti abilitati al patrocinio. Si occupa prevalentemente di diritto amministrativo e diritto civile.

 

 

 

La crisi aziendale ed il recesso del conduttore dal contratto di locazione

Seppur in accoglimento del lamentato vizio di motivazione, i Giudici della Corte di Cassazione, con sentenza n. 5803 del 28 febbraio scorso, concludono per la legittimità del recesso anticipato comunicato dalla società conduttrice dell’immobile commerciale ex art. 27, u.c., L. n. 392/1978 motivato dallo stato di crisi.

Il fatto

La società Alfa aveva concesso in affitto alla società Beta un immobile adibito ad ufficio il cui canone, a distanza di qualche tempo, si era rivelato troppo oneroso per Beta che stava attraversando un periodo di difficoltà.

Alla luce di tale situazione e dopo aver già ottenuto una riduzione del canone, Beta decideva di comunicare ad Alfa il recesso dal contratto per gravi motivi, allegando diverse circostanze quali la contrazione del fatturato, la presenza di perdite consistenti, l’esistenza di esuberi e l’avvio della contrattazione di solidarietà. Una volta concluso il periodo di preavviso, indicato dalla legge in sei mesi dalla comunicazione di recesso, la società Beta interrompeva quindi il pagamento del canone ritenendo risolto il contratto.

La società Alfa, reputando illegittimo il recesso comunicato da Beta, richiedeva ed otteneva dal Tribunale di Padova un decreto ingiuntivo nei confronti della società conduttrice per il pagamento dei canoni maturati successivamente al preavviso di recesso.

Beta proponeva quindi opposizione al decreto chiedendo la revoca del medesimo ed, in via riconvenzionale, l’accertamento della legittimità del recesso per gravi motivi, per altro mai contestati dalla società locatrice.

Il Tribunale in primo grado rigettava l’opposizione e confermava il decreto ingiuntivo.

La Corte d’Appello adita da Beta, pur dando atto dello stato di crisi, sottolineava che la situazione di Beta non era a lei sconosciuta né poteva ritenersi imprevedibile. Anzi, sulla base della crisi aveva già richiesto ed ottenuto una diminuzione del canone. Pertanto la Corte, confermando la sentenza di primo grado, rigettava il gravame ritenendo il recesso di Beta illegittimo.

La pronuncia

La società Beta ha quindi proposto ricorso per Cassazione contro la sentenza della Corte d’Appello denunciando un vizio di motivazione. I Giudici del gravame, infatti, dopo aver premesso l’esistenza dello stato di crisi in cui versava la conduttrice, hanno concluso illogicamente per l’inesistenza dei gravi motivi a sostegno del comunicato recesso.

La Corte di Cassazione, in accoglimento del motivo esposto, ha affermato che “in tema di recesso del conduttore dal contratto di locazione, i gravi motivi di cui alla L. n. 392 del 1978, art. 27, comma 8, devono essere determinati da fatti estranei alla volontà del medesimo, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto e tali da rendergli oltremodo gravosa la sua prosecuzione”. In tale prospettiva vanno valutate le scelte compiute dall’impresa per far fronte “a sopravvenute esigenze di economicità e produttività”. Secondo la Corte di Cassazione, inoltre, “ove il locatario svolga la propria attività in diversi rami di azienda, per i quali utilizzi distinti immobili, i gravi motivi, giustificativi del recesso anticipato (…) devono essere accertati in relazione all’attività svolta nei locali per cui viene effettuato il recesso, senza possibilità per il locatore di negare rilevanza alle difficoltà riscontrate per tale attività in considerazione dei risultati positivi registrati in altri rami azienda”.

Cass. Civ. sentenza n. 5803-2019

Avv. Alessandro Martini

Si laurea presso la Facoltà di Giurisprudenza di Trento nel novembre del 2011 con una tesi in diritto tributario sulla fiscalità dei nuovi strumenti finanziari partecipativi. Ad ottobre 2012 consegue un master di secondo livello presso l’Alta scuola di studi tributari A. Berliri di Bologna e si iscrive presso l’Ordine degli Avvocati di Trento nel 2017.

Se il conduttore restituisce l’immobile gravemente danneggiato, deve risarcire i danni al proprietario

Il locatore, in caso di anormale usura dell’immobile, ha diritto al risarcimento del danno consistente sia nella somma di denaro occorrente per la riparazione dell’immobile medesimo, sia nel mancato guadagno ritraibile dalla cosa nel periodo di tempo necessario per l’esecuzione dei lavori.

Il fatto

I proprietari di un immobile concesso in locazione ad un ente pubblico hanno proposto ricorso per consulenza tecnica preventiva, con l’obiettivo di accertare l’entità dei danni arrecati all’immobile dalla p.a., nonché individuare e quantificare le opere necessarie per ripristinare lo stato dei luoghi.

All’esito della successiva causa di merito, il Tribunale di Catanzaro ha preso atto dell’esistenza di detti gravi danni e, di conseguenza, ha condannato il conduttore al risarcimento dei danni, oltre al pagamento di una indennità commisurata al periodo di tempo occorrente ai proprietari per il restauro dell’immobile.

La Corte d’Appello della medesima città, in accoglimento dell’impugnazione proposta dall’ente, ha invece ritenuto che nessun risarcimento o indennità spettasse ai proprietari a titolo di ristoro della perduta possibilità di locare l’immobile a terzi durante il periodo occorrente per il restauro.

I locatori hanno, quindi, promosso ricorso per cassazione, ritenendo che nell’ipotesi in cui il conduttore restituisca l’immobile in condizioni tali da chiedere un restauro, il danno sarebbe in re ipsa.

La pronuncia

Con l’ordinanza n. 6596, pubblicata il 7 marzo 2019, la Suprema Corte di Cassazione ha accolto il ricorso dei proprietari perché fondato.

In primis, ha confermato il consolidato orientamento giurisprudenziale secondo il quale “qualora, in violazione dell’art. 1590 c.c., al momento della riconsegna dell’immobile locato presenti danni eccedenti il degrado dovuto a normale uso dello stesso, incombe al conduttore l’obbligo di risarcire tali danni, consistenti non solo nel costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino, ma anche nel canone altrimenti dovuto per tutto il periodo necessario per l’esecuzione ed il completamento di tali lavori, senza che, a quest’ultimo riguardo, il locatore sia tenuto a provare anche di aver ricevuto – da parte di terzi – richieste per la locazione, non soddisfatte a causa dei lavori“.

In secondo luogo, si è precisato come il risarcimento dovuto al locatore in conseguenza della mancata disponibilità del bene durante il periodo occorrente per il restauro non costituisca un danno in re ipsa. L’indisponibilità è invece equiparata alla mancata restituzione dell’immobile. Ne consegue che è, in ogni caso, dovuto per questo periodo al proprietario il corrispettivo convenuto in sede di contratto, salva la prova del maggior danno.

Cass_6596_2019

Avv. Mattia Verza

Laureato in giurisprudenza presso l’Università degli Studi di Verona, dopo aver conseguito l’abilitazione presso la Corte d’Appello di Venezia, è iscritto all’Albo degli Avvocati di Verona. È esperto di diritto civile e diritto commerciale.